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フラット35が団信付きでお得に!さらに利用者にうれしい2つの効果

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フラット35が団信付きでお得に!さらに利用者にうれしい2つの効果

固定金利型の住宅ローンのフラット35が、昨年10月にリニューアルされました。それにより、今まで別々の取り扱いとなっていた住宅ローンと団体信用生命保険(以下、団信)が一つになり、保険料の支払い方法や保障内容が変わりました。利用者にとって、おおむねメリットになる変更といえるでしょう。

一方で、団信が不要な人にとっては金利が少し高くなったというデメリットもあります。

今回は、そんなフラット35のリニューアル内容をわかりやすく紹介するとともに、利用者にとってどんな効果があるのかを解説していきます。住宅ローンを比較検討するうえで、知っておいていただきたいことばかりので、ぜひ参考にしてください。

1.フラット35に団信がセットされた!

住宅ローンと、ローン返済中に返済者が死亡した場合の債務を返済する団信とは切っても切れない関係と言っても過言ではないでしょう。フラット35のリニューアルにおいて、そんな団信の位置づけがどう変わったのかを解説します。

1-1.もともとフラット35と団信は別々だった

一般的な銀行の住宅ローンは、基本的に住宅ローンと団信が一体となっていて、団信に加入できない場合はローンも組めない仕組みになっています。そして、団信の保険料は銀行が負担する(実質的にはローン金利に含まれているといえる)ことになっています。

一方、リニューアル前のフラット35は、機構団信(フラット35につける住宅金融支援機構の団信)の加入は任意で、団信に加入せずローンを組むこともできました。団信に加入する場合は、住宅ローンの返済とは別に、団信の保険料を支払うことになっていました。

そのフラット35と機構団信の関係が、昨年大きく変わったのです。

1-2.2017年10月からローンと団信がセットに!

2017年10月1日受付分から、フラット35がリニューアルされ、これまで別扱いだった機構団信がセットされることになりました。

これにより、団信の保険料が住宅ローン金利の中に含まれることになり、保険料の支払いをあまり意識せずに月々の返済をしていけることになりました。

2.フラット35は団信セットでお得になった!

昨年のフラット35のリニューアルで、利用者にとってローンの返済額や保険料の支払い額がどのように変わったのかを見てみましょう。

2017年9月から10月のリニューアル時に、フラット35の金利は0.28%高くなりました。この0.28%が団信の保険料にあたります。これにより、リニューアル前後でローンの返済額と保険料の支払額の総合計額がどのように変化することになったか、住宅金融支援機構の説明資料の試算を紹介します。

3,000万円の35年ローンを組んで団信に加入した場合、リニューアル前はローンの返済総額が約3,628万円、団信の保険料(団信特約料)が約204万円で、合計約3,832万円を支払うことになります。

一方、リニューアル後の団信がセットされたフラット35の場合は、ローンの返済総額(保険料も含まれている)は約3,797万円となります。

したがって、このリニューアルにより、ローンを借りた人のトータルの支払額は約35万円ほど安くなりました

つまり、機構団信に加入する人にとってはフラット35はリニューアルによりお得になったといえます。

フラット35の総支払額の比較(リニューアル前後)

3.まだまだある!団信セットによる利用者メリット

フラット35が団信付になり、住宅ローンの返済額と保険料額を合計した総支払額が安くなったことは大きなメリットですが、それ以外にも団信付になったメリットがあります。

3-1.団信保険料を別途支払わなくてよくなった

従来のフラット35は、住宅ローンと団信が別々であったため、月々の住宅ローンの返済とは別に年に1回、団信の保険料(団信特約料)を支払わなければなりませんでした。実はこの年払いの保険料額がばかにならない金額で、例えば、3,000万円のローンを35年で組んだ場合は初年度の保険料は約10万円にもなります。

もし保険料の支払いが別途必要になることをあまり意識せずに、住宅ローンの返済計画を立ててしまっていたり、生活してしまっていたりした場合は、保険料支払い時期の急な出費で困ってしまうということもあったでしょう。

しかし、リニューアル後は毎月のローン返済額に保険料が含まれていますので、月々の返済額やボーナス加算額を計画しておけば大丈夫になりました。

3-2.銀行の住宅ローンと金利比較がしやすくなった

銀行の住宅ローンとフラット35とを比較して金利の有利な方を選ぼうとするとき、銀行の住宅ローンは実質的に団信を含む金利であったのに対して、フラット35は住宅ローンのみの金利で、別途保険料の支払いが必要であり、その保険料分がどの程度金利を押し上げることになるかを換算することは難しい状況でした。

しかし、リニューアルによりフラット35の金利にも団信保険料が含まれることになったので、単純に金利同士の比較をするだけで、団信保険料分も含めて比較できるようになりました。

ただし、銀行の住宅ローンの保証料やフラット35の事務手数料などの諸経費については、それぞれかかってきますので、諸経費の差については別途意識する必要があります。

4.団信が不要な人はつけなくてもOK

ここで、気になることがあります。以前はフラット35は団信が任意で、加入せずにローンを借りることができました。そのため、健康上の理由で団信に加入できない場合でも、住宅ローンを組むことができました。

リニューアルで団信付きになった今、健康上の問題で団信に加入できないような人は、フラット35を利用できなくなってしまったのでしょうか?

ご安心ください。その点は大丈夫です。

新しいフラット35は団信がセットされたローンではありますが、持病があり団信に加入できないような場合などは、団信に入らずに住宅ローンだけ利用することが可能です。その場合は、フラット35の金利が0.2%マイナスされます。

あれ?ここで注意が必要です。前章で、フラット35はリニューアルにともない、保険料分として金利が0.28%高くなったという話をしました。それなのに、団信に加入しない場合の金利は0.2%しか低くならないのです。団信に加入しない人にとっては、リニューアル前後で金利が0.08%高くなったことになります。

ただし、これは今となってはどうしようもありません。ちょうどリニューアルのタイミングでローンを組もうとしていた人であれば、リニューアル前にローンを組むか、リニューアル後にローンを組むかの判断材料になったかもしれませんが、既にリニューアルされていますので、団信なしでローンを組むなら、この条件を受け入れるしかありません。

5.セットされる団信もリニューアルされている

ここまで、フラット35と団信のセットについてメリットや注意点をご紹介してきましたが、実は団信単体をみても、リニューアル前と比べ保障内容が広がってよくなっています。

その保障内容の変更点についてもみてみましょう。

5-1.高度障害保障よりも幅広い身体障害保障になった

住宅金融支援機構の団信に限らず、一般的な団体信用生命保険や民間の保険会社が販売している生命保険では、死亡時以外にも高度障害状態になった場合に死亡保険金と同額の高度障害保険金が支払われるようになっています。

つまり団信に入っていれば、死亡したときだけでなく、高度障害状態になったときも住宅ローンの返済が不要になります。

ただし、その高度障害とは、「両目とも失明した」、「両手とも手首以上で失った」、「両脚とも足首以上で失った」など相当重い状態で、かつ保険会社がそのような状態であると認めてくれなくてはなりません。

旧機構団信の高度障害状態

  1. 両眼の視力を全く永久に失ったもの
  2. 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
  3. 中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
  4. 胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
  5. 両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  6. 両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  7. 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  8. 1上肢の要を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの

しかし、リニューアルされた新機構団信では高度障害保障の代わりに身体障害保障という保障がつきました。

身体障害保障では、身体障害者福祉法による級別が1級または2級に該当して、身体障害者手帳の交付を受けたときに住宅ローンの返済が不要となります。

これに該当する状態としては、「心臓にペースメーカーを植え込み、日常生活が極度に制限されている(1級)」や「人工透析を受けていて、日常生活が極度に制限されている(1級)」などがあります。これらは高度障害には全く該当しませんが、身体障害保障には該当しますので、住宅ローンの返済をしなくてすみます。

このように身体障害保障になることにより、住宅ローンが免除される条件が幅広くなった(緩くなった)というのは、利用者にとって大きなメリットです。

ただし、高度障害にあたる「言葉を使えなく(話せなく)なった」といった状態は身体障害保障の対象ではありません。一部ですが逆に制限されてしまった状態もありますので、その点は理解しておきましょう。

また、身体障害保障のもう一つのメリットとして、規定の状態に該当したかどうかの判断が法律に則った公的な基準によるということです。規定の状態に該当するかどうかの判断基準が保険会社独自の基準である高度障害に比べ、保険加入者の納得感が違ってくるのではないでしょうか?

5-2.3大疾病付団信には介護保障もつく

機構団信には3大疾病付の団信があります。この団信では、がん・急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態になった場合に、住宅ローンの返済が不要となります。

このような3大疾病付団信は以前からある保険なので、珍しいものではありませんが、昨年改定された3大疾病付団信には、3大疾病保障だけでなく介護保障もついています。このような保障は他の住宅ローンではあまりないものなので、フラット35の新しい特徴といえるでしょう。

この介護保障は、公的介護保険の要介護2以上に認定されれば保険金が出て、住宅ローンの返済が不要になります。介護状態ということは、普通には働けない状態であるので、それで保険金が出るというのはとても助かります。

公的介護保険で介護認定されるのは、おもに65歳以上になってからではありますが、中年以降に住宅ローンを組む場合は、65歳以降も返済が続くことがあるので、そのような人にとっては有意義な保障といえるでしょう。

6.まとめ:固定金利の住宅ローンとしてフラット35も選択候補に

マイナス金利が続いているような状態で、当面大きな利上げが起こりそうではないため、金利が非常に低い変動金利型の住宅ローンを組む方も多いかもしれません。しかし、30年以上先の返済まで考えるなら、低金利の今こそ固定金利型の住宅ローン「フラット35」も検討に入れるべきです。

特に、昨年のリニューアルにより通常の銀行の住宅ローンと比較しやすくなったり、団信の保障範囲が広がったりというメリットがありますので、住宅ローンを組む場合には実際に利用するかどうかは別として、選択肢の一つとして考えてみる価値はあるでしょう。ぜひこの記事を参考に検討してみてください。

※記事内容の利用・実施に関しては、ご自身の責任のもとご判断ください。
※掲載している情報は、記事公開時点での商品・法令・税制等に基づいて作成したものであり、将来、商品内容や法令、税制等が変更される可能性があります。また個別の保険商品の内容については各商品の約款等をご確認ください。

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